2023 年 11 月 15 日 第 1 期（总第 1 期）

于 2023 年 8 月 25 日由国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14 号文）（以下简称“新政”），国常会指出“推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。”由此，本文件的出台被业界称为“第三次房改”。

解读一：从策层面看，新政明确两大目标

一是“在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例。目的是：解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期，为落实房子是用来住的、不是用来炒的定位提供住房支撑。”

二是“推动建立房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。”

新政中的保障房地位明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。

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2023 年以来，保障房建设受到中央高度重视，多次提出要加大保障性住房建设和供给。4 月 28 日，中央政治局会议提出要“规划建设保障性住房”；7 月 24 日，中央政治局会议再次强调“要加大保障性住房建设和供给”；8 月 25 日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》；9 月 4 日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会召开，将规划建设保障性住房提升至中国式现代化战略全局高度。未来，随着保障房的大规模供应，保障房将有效地满足刚性住房需求，而市场化商品住房将重点满足改善性住房需求，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。

解读二：新政要点

一、保障对象：

以住房有困难且收入不高的工薪收入群体、城市发展需要引进人才群体为主要对象。

注意：1、以家庭为单位申请；

         2、每个保障对象只能购一套保障性用房；

         3、已享受了房改政策的需退出原房后才有资格申请。

二、面积标准：

以“保基本”为原则，分别合理确定城镇家庭、机关事业单位、企业人才引进三个档次户形面积标准。

三、配售原则：配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。（土地成本＋建安成本＋适度合理利润）

四、 运营管理：实施封闭式管理。

注意：1、禁止任何方式的将保障房转化为商品房的销售行为。

         2、工薪层购置的保障性用房不得长期闲置（年限由地方定）、机关事业单位人员因辞职等原因离开单位或企业的，由地方政府回购（办法由地方政府制定）。

五、试点范围：以需定建。支持城区常住人口 300 万以上的大城市率先实践。不具备条件的地区先行做好政策储备。

六、筹建方式：

（一）新建：以划拨供应方式供应土地，只支付土地成本。

（二）盘活存量：

1、依法收回已批未建的土地；

2、房地产企业破产处置的商品房和土地

3、支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地变更土地用途建设保障性住房，同时不再补缴土地价款。

4、商品房存量过大的城市可将商品房进行改建或收购用于保障性住房，避免重复投资。

七、资金支持：

（一）中央通过现有资金安排渠道适当给予补助；

（二）纳入地方政府专项债劵支持范围

（三）试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。

解读三：新政对市场的影响

一、 短期影响：

新政的实施，对拉动新开工面积与投资有拉动作用，但会对新建商品房的销售带来分流。短期内保障性用房会以筹集为主、新建为辅。

二、 中、长期影响：

商品住房回归商品属性，专注满足改善性住房需求，房企的产品逻辑将会调整，推动新建商品房的品质提升。

解读三：结论

保障房的大规模建设与供应，对房地产行业、市场、企业都将产生重大影响。新政的出台，或预示着“新房改”即将到来，未来我国住房供应体系将发生显著变化，保障房的地位明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。配售型保障房是在我国房地产市场供求关系已经发生重大变化的背景下提出的，我国住房保障并非简单复制“新加坡模式”，而是正在积极探索“中国模式”。

泸州市房地产业协会（整理）

2023 年 11 月 15 日